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Sobre


A PDG Realty é uma companhia de capital aberto e uma das principais construtoras e incorporadoras pertencentes ao mercado imobiliário do Brasil. Seu principal mercado de atuação é no setor residencial e de forma complementar nos segmentos de loteamento e comercial.

A PDG também possui como atividade deter participação em ações de outras companhias que atuam no mesmo setor imobiliário, além de participar em consórcios.

Por meio de suas subsidiárias a PDGR3 atua em construção, venda, planejamento, design e marketing de empreendimentos imobiliários como escritórios, residências e apartamentos.

De forma complementar a PDG também está comprometida com a compra e subdivisão de terrenos.

Possui aproximadamente 4000 colaboradores diretos para atender um número que ultrapassa 128 mil clientes ativos, começando pelo desenvolvimento de empreendimentos, compra, construção e assistência mesmo após a entrega das chaves.

Para valorizar as regiões onde os imóveis foram construídos, a PDGR3 busca produzir ações de responsabilidade com o meio ambiente e gerar melhorias urbanas.

Após sua fundação em 2003, a PDG Realty atua na incorporação, construção e vendas de empreendimentos comerciais, residenciais e loteamos, desenvolvendo projetos de diversos segmentos com vários públicos-alvo.

Ao longo de sua trajetória a PDGR3 tem construído valor entregando mais de 150 mil unidades e está construindo no momento mais 17 mil em todo o país.

Análise de PDGR3: veja abaixo tudo sobre essa ação!

Visão dos analistas


Análise da PDG: O que você não pode deixar de saber

Após deterioração de resultados a PDG está em processo forte de reestruturação em meio a sucessivos atrasos em obras e custos excessivos em projetos, com impacto direto no resultado e que também pode influenciar na queda das ações PDGR3, conforme vemos no gráfico de PDG.

A empresa se comprometeu em reduzir os lançamentos juntamente com o seu quadro de funcionários. O foco direto é em iniciativas com possíveis retornos mais atraentes, visando elevar sua eficiência operacional, o que constitui um fator positivo para a análise de PDGR3.

Aplaudimos a iniciativa da PDG Realty em focar suas vendas em unidades acabadas em estoque, diminuindo o número de lançamentos.

Após a redução na dimensão de atuação, constatamos uma queda relevante nas despesas de pessoal e administrativas. Consideramos que a PDG concluiu com sucesso um de seus objetivos referentes à melhoria operacional, com equipes menores e menos projetos em andamento.

No início de 2015 a PDGR3 se fortaleceu com o lançamento do programa de subscrição de ações, dando início a uma melhoria na estrutura de capital ao mesmo tempo em que gera um ambiente mais sólido e consistente em direção ao processo de mudança.

Já no longo prazo vemos a análise de PDG com cautela. Ainda existe bastante espaço até a conclusão definitiva do processo de reestruturação conseguir convencer o mercado.

Dentro do setor de construção acreditamos que existem companhias mais atrativas no ponto de vista operacional, com o mesmo nível de desconto na cotação de PDG, visto que a companhia continua divulgando prejuízos no resultado anual.

Assim acreditamos que as ações PDGR3 podem apresentar um desempenho em linha com a expectativa média de mercado e vemos perspectiva neutra para a cotação de PDGR3, o que pode ser observado no gráfico da PDGR3.

Relatório de Desempenho        

Houve uma mudança radical no setor de construção civil leve devido ao cenário macroeconômico no Brasil.

Na situação atual constatamos um aumento no custo de financiamento e uma diminuição do crédito disponível de dívida corporativa e de financiamento para quem compra imóveis, ao mesmo tempo em que houve redução no nível de confiança do consumidor.

Por mais um trimestre a PDG Realty apresentou um resultado em consonância com o objetivo de entregar os imóveis lançados antes de 2013, dando especial atenção para os repasses além de:

  • Vender imóveis já acabados em estoque para geração imediata de caixa;
  • Realizar reestruturação do nível de dívida;
  • Alienar ativos que já podem ser considerados fora do cerne no negócio da empresa.

A direção da PDG tem se deparado com frequentes obstáculos para o equilíbrio de suas finanças. Mesmo com o recebimento pela venda de ativos sendo mantido constante (3T15 na média de R$1,2 bi) e com a pequena redução nas contas a receber e estoques, o distrato vem apresentando aumento.

Como consequência direta da desaceleração da Caixa Econômica Federal, o principal agente de financiamento, percebemos um montante cada vez maior dos distratos.

Esses fatores são ainda mais impactantes para a PDG porque ela está inserida em um período em que há entrega de muitos projetos anteriores ao ano de 2013, onde havia um cenário caracterizado por critérios de análise de crédito bem menos rigorosos.

É na hora da entrega que se assume efetivamente o financiamento, rejeita-se o repasse ou o banco não libera o crédito. A PDG divulgou que os distratos recentes estão vinculados à insuficiência de renda em 71% dos casos.

Todas as unidades que são provenientes de distratos retornam para o estoque da companhia, restando apenas a alternativa de revenda. Do total do distrato no primeiro trimestre de 2015, a PDG fez um caixa líquido proveniente de distratos e revendas nos três primeiros trimestres do ano de R$137 milhões. O percentual de revenda referente aos distratos nos últimos 12 meses foram de 90% até setembro.

Apesar de parecerem interessantes, vemos esses números com cautela. Isso porque as revendas têm ocorrido de maneira aparentemente lenta e o valor recebido aparenta ser baixo para conseguir amortizar a dívida da PDG Realty, que já está em um patamar elevado.

Adicionalmente o VGV de revenda dos distratos está abaixo do VGV anterior corrigido pelo INCC.

Na atual situação do país consideramos que a revenda não é uma tarefa fácil. A tendência é que haja uma aceleração dos distratos. Os clientes possuem uma tendência considerável em efetuar o distrato, conforme divulgado pela própria empresa.

Não há planos por parte da PDG de lançar empreendimentos adicionais nos trimestres seguintes, o que pode ser considerado um ponto positivo. Uma parcela de 56% do estoque no mês de setembro constituía produto pronto (75% deles residencial).

O consumidor prefere produtos residenciais, o que pode resultar em uma saída mais acelerada em comparação ao estoque em construção. Entretanto, o cenário macroeconômico atual nos induz a crer que o cliente possa exigir descontos adicionais nos valores para concluir a aquisição.

Aproximadamente 77% da dívida da PDGR3 foi contratada com seis bancos de grande porte. A PDG tem tido sucesso na rolagem dos 23% da dívida em relação aos credores de menor porte.

A companhia divulgou em teleconferência referente aos resultados do 3T15, que existe uma proposta concreta por parte dos grandes credores com o intuito de normalizar a dívida da PDG com boa vontade e diálogo construtivo.

Acreditamos que negociações nesse sentido sejam imprescindíveis, porque ainda havia uma parcela de amortização relevante com previsão até o fim do ano. 53% da dívida é corporativa, e mesmo com a redução da dívida líquida em 23% a partir de dezembro de 2014, ainda está no patamar de R$6,8 bilhões.

Ainda que as negociações cheguem a um denominador comum e a dívida com os bancos de grande porte seja renegociada, vemos com preocupação o valor da dívida e a capacidade de amortização devido à recessão econômica que o país atravessa.

PONTOS POSITIVOS

  • Foco na execução dos ajustes operacionais para o enquadramento da PDGR3 ao modelo de negócio definido em meados de 2012;
  • Foco na priorização do financiamento imobiliário em detrimento do financiamento corporativo;
  • Expectativa de redução do custeio de obra a partir do 2º semestre de 2014. A administração estima custeio entre R$300mm a R$400mm/trimestre. No 3T13 o custeio da obra foi de R$800mm;
  • Reestruturação da PDGR3 no sentido de diminuir a dimensão da operação com o intuito de torná-la mais rentável;
  • A PDG transmite segurança em relação à capacidade de honrar os compromissos ao apresentar um relacionamento estável com instituições do mercado financeiro, em especial o Banco do Brasil;
  • A redução de lançamentos pode se traduzir em redução do nível de estoque, o que corrobora com o aumento de liquidez, reduzindo fatores de risco;
  • Há perspectiva de melhoria na estrutura de capital da PDGR3 após o programa de subscrição de ações no início de 2015 .           

PONTOS NEGATIVOS

  • A burocracia das administrações municipais pode atrasar os prazos de habite-se e averbação, o que faz atrasar o repasse. Isto acaba afetando o fluxo de caixa;
  • O histórico de atraso nas entregas dos empreendimentos pode ter comprometido a imagem da construtora no mercado consumidor;
  • O elevado volume de distratos no passado recente revela a não existência de uma área eficiente de análise de crédito e finalização de venda com reduzido compromisso;
  • Trabalha com muitas e distintas imobiliárias na venda de seus empreendimentos;
  • Aumento da concorrência nos segmentos econômico e média renda;
  • Escassez de mão de obra qualificada;
  • Alavancagem ainda está em patamar elevado;
  • Forte dependência de concessão de crédito;
  • Ciclo operacional prolongado;
  • Juros em níveis elevados;
  • Recessão econômica;
  • Alto custo cartorial eleva o valor dos imóveis;
  • Alguns assuntos relativos à contabilidade das incorporadoras ainda geram polêmica.

 Avaliação Setorial

Retrospectiva 2014

O setor de construção civil é sensível à conjuntura econômica do País e muito dependente do crédito imobiliário, cujo crescimento médio anual de 2004 a 2010 foi de impressionantes 53%. Em 2004 o crédito imobiliário representou apenas 0,7% do PIB brasileiro, ou seja cerca de R$3 bilhões.

Em 2013 finalmente a carteira de crédito imobiliário dos bancos (público e privado) ultrapassou o crédito pessoal e de veículos, atingindo cerca de R$109,2 bilhões após alcançar R$79,9 bilhões e R$82,8 bilhões respectivamente em 2011 e 2012.

Este forte crescimento permite concluir que os bancos privados passaram a olhar o Brasil como um mercado bom e saudável para o crédito imobiliário.

No Brasil passamos a conviver com uma certa convergência de compromisso entre comprador, construtor e incorporador, porque todos aportam capital nas obras, mas os bancos financiam 80% da necessidade, com prazo médio de 20/22 anos.

A segurança para financiadores e tomadores é representada pelos fatores:

  1. Financiamento de no máximo 80% da obra;
  2. Comprometimento de até 30% da renda líquida do tomador do crédito imobiliário;
  3. Sistema SAC de amortização, ou seja a prestação começa alta e vai caindo ao longo do contrato;
  4. O saldo devedor acompanha a inflação e não a TR, o que é bom se os salários também acompanharem a inflação.

A realidade mostra que o cidadão prioriza o pagamento do crédito imobiliário em detrimento de outros créditos. A estatística comprova que o tomador de crédito imobiliário tem a menor inadimplência entre os demais tomadores de crédito. Atualmente é de apenas 1,8% contra:

  • 4% do crédito pessoal;
  • 5,3% do crédito para aquisição de veículos;
  • 8,1% do cheque especial.

Na avaliação da gerência do departamento de crédito imobiliário do Bradesco há espaço para que o crédito imobiliário continue crescendo e atinja 16% do PIB em cerca de cinco anos. Em 2013 representou 8,1% do PIB.

Parece-nos que o crédito imobiliário está sustentável e tem condições de se manter assim. Há na atualidade a convergência de funding da caderneta de poupança com recursos de títulos tais como CRI, CCI e LCI, ou seja existe funding alternativo com um comprador com disponibilidade de recurso.

Por outro lado a demanda por unidades residenciais é influenciada por diversos fatores, incluindo:

  • Nível de emprego;
  • Taxa de juros;
  • Programas de financiamento;
  • Confiança do consumidor.

Aparentemente o modo de trabalhar das incorporadoras abertas, salvo raras exceções, foi bastante equivocado desde os IPOs ao priorizar o famoso “guidance de VGV”, o que inclusive promoveu também equivocadas fusões entre elas.

Muitas empresas fizeram ou estão fazendo importante trabalho de reestruturação do modelo de negócios. Com isso retoma-se aos poucos o modelo de compra de terrenos via permuta e há uma real desova de estoques de unidades prontas.

No segmento de baixa renda o dilema entre crescimento e geração de caixa não é tão grande, em função do crédito associativo da Caixa Econômica Federal, que financia a compra dos imóveis na planta e reduz a necessidade de investimentos pelas incorporadoras.

Assim não é improvável que muitas empresas passem a atuar e/ou venham a focar mais no segmento de baixa renda.

Esta iniciativa em tese faria com que a oferta de imóveis à venda tivesse maior participação dos imóveis em estoque, cuja saída de caixa com construção já ocorreu. Em 2013 este movimento foi verificado no último trimestre do ano.

Além disso a grande maioria das empresas de construção ainda precisa equilibrar o fluxo de caixa e retomar níveis saudáveis de rentabilidade antes de cogitar ampliar as operações.

O aumento no valor máximo da renda familiar para habilitação no Minha Casa Minha Vida ampliou o número de famílias elegíveis ao Programa, principalmente as famílias das faixas inferiores de renda onde se concentram os subsídios concedidos e o maior percentual de metas de contratação. Neste cenário se beneficiam as incorporadoras focadas nos segmentos de baixa renda.

As incorporadoras estão evitando fixar metas de lançamentos, uma prática que era comum nos primeiros anos após a abertura de capital. Ao invés de divulgarem projeções, que podem não ser alcançadas, algumas companhias preferem citar apenas a capacidade adequada à estrutura.

O maior entrave para o setor de construção civil nos anos recentes tem sido principalmente o controle de custos, além da execução e cronogramas de projetos. O foco maior das companhias deveria ser nos segmentos em que elas possuem maior know-how, buscando elevar as margens de rentabilidade.

Com relação aos preços dos imóveis acreditamos ser improvável que eles continuem subindo no mesmo ritmo dos últimos anos. Mas também é improvável que ocorra um recuo significativo dos preços.

Retrospectiva 2013

O ano de 2013 foi marcado por muitos desafios no cenário político e econômico. O combate à inflação foi realizado principalmente por meio do aumento da taxa básica de juros, a Taxa Selic, que passou de um patamar de 7,25% a.a. no início de 2013 para 10,5% a.a. no final do ano.

Considerando apenas as empresas abertas, os lançamentos imobiliários de 2013 foram 2% inferiores aos de 2012 ao totalizarem R$29,2 bilhões. O aumento dos distratos em 2012, a necessidade das incorporadoras acelerarem o ingresso de recursos em caixa e os prazos mais longos do que os esperados para a obtenção de licenças fizeram com que grande parte das empresas do setor focasse suas atenções mais na redução dos estoques e menos nos lançamentos.

Em linha com a estratégia da companhia Rossi, que visava o foco em geração de caixa e em rentabilidade, a companhia não realizou lançamentos no 1T13.

A Viver concentrou esforços em processos de reestruturação, porém de maneira mais conservadora em relação a lançamentos em anos recentes. A empresa terminou o ano de 2013 com somente um projeto lançado no primeiro trimestre, Reserva Aquarela, que apresentou um VGV de R$25,7 milhões.

O aumento do limite do valor dos imóveis para utilização dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) em financiamentos contribuiu para o acréscimo de venda das unidades disponibilizadas pelas construtoras.

O ano de 2013 foi marcado pelo maior rigor na concessão de crédito e na busca de um maior equilíbrio entre geração de caixa, investimento, desalavancagem e rentabilidade.

Além disso as incorporadoras deram prioridade à venda de estoques. Vale lembrar que os estoques estão avaliados pelo valor de mercado de acordo com o preço do metro quadrado dos diversos empreendimentos.

Em 2013 o crédito imobiliário avançou 32% na comparação com 2012, desembolsando um montante de R$109,2 bilhões em financiamentos imobiliários que utilizavam recursos da poupança. Este volume foi um recorde desta modalidade desde o começo do Plano Real.

A estabilidade dos lançamentos acabou por gerar menor pressão de custos no segundo semestre de 2013. Com altas menores em mão de obra, materiais e equipamentos, o Índice Nacional de Custo da Construção desacelerou na segunda metade do ano, variando no mês de dezembro apenas 0,22%. No acumulado do ano entretanto, o INCC acumulou variação de 8,05% ante 7,23% em 2012.

O programa habitacional do governo Minha Casa Minha Vida fez a entrega de 1,51 milhão de moradias no total em 2013. O investimento no programa foi de R$328,2 bilhões. O resultado chega a 3,34 milhões de casas, sendo 2,24 milhões apenas na segunda fase.

Números sobre a empresa


Valor

Quanto a empresa vale no mercado?
Preço da Ação
Número de Ações
Valor total $ 121.012 Preço da empresa no mercado de ações
Qual o valor do patrimônio líquido por ação da empresa?
Ativo total
Passivo total
Valor patrimonial por ação R$ -91,20
Quanto a empresa vale em relação ao patrimonio líquido?
$ 5.16 Preço da Ação
$ -91,20 Patrimônio por Ação
A empresa vale x do seu valor patrimonial

Lucro

Quanto a empresa lucra?
$ 363.301 Receita líquida
$ Gastos
Lucro anual $ -3.638.502
$ -3.638.502 Lucro
49.192 Número de Ações
Lucro por Ação $
Quanto o lucro representa do preço da Ação?
$ 5.16 Preço da Ação
$ Lucro por Ação
A empresa vale x seu lucro anual

Dividendos

Quanto a empresa distribui para os acionistas?
$ Dividendos pagos
49.192 Número de Ações
A empresa distribui R$ 0,00 de dividendos para os acionistas
Quanto isso representa do preço da ação?
$ 0,00 Dividendos por Ação
$ 5.16 Preço da Ação
A ação distribuiu % do seu valor como dividendos em 1 ano

Correlação

Quão sensível a ação é à oscilações do Índice Bovespa?
Beta: 1,42
Abaixo de 0,7: Pouco sensível
Entre 0,7 e 1,5: Sensível
Acima de 1,5: Muito sensível

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Histórico

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2015


Até o terceiro trimestre do ano a PDGR3 apresentava:

  • 77% do endividamento com seis grandes bancos;
  • 17% com credores menores;
  • 6% com credores a mercado.

O nível de alavancagem expandida diminuiu 22,7% em relação ao ano anterior, saindo de R$8,8 bilhões para R$6,8 bilhões.

Houve redução de aproximadamente:

  • 50% do custo de obra;
  • 33% de SFH;
  • 5% de corporativo.

A PDG apresentou redução no quadro administrativo de aproximadamente 1.600 para 1.000 funcionários.

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2014


A PDGR3 apresentou uma geração de caixa operacional positiva, alcançando uma redução de R$277 milhões na dívida líquida ao longo do ano.

O volume de entregas permaneceu em 109 empreendimentos entregues apenas no quarto trimestre, aumentando assim o volume de unidades repassadas.

As vendas brutas do ano foram de R$2,613 bilhões e líquidas de R$1,911 bilhão.

Houve redução de 18,6% no estoque total e 48,3% no estoque concluído ao longo de 2014, em relação ao ano anterior.

A PDG deu sequência ao ciclo de redução da alavancagem, reduzindo a dívida líquida financeira em R$237 milhões no ano.

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2013


No último trimestre do ano a PDG apresentou lucro trimestral de R$19 milhões, após vários trimestres de prejuízo.

Os lançamentos atingiram R$2 bilhões no ano, com uma velocidade de vendas de 57%.

Houve redução de 26% dos estoques, partindo de R$5,4 bilhões no final de 2012 para quase R$4 bilhões no final de 2013.

A PDGR3 reduziu consideravelmente o risco de execução, partindo de um custo a incorrer dos projetos lançados de R$7,1 bilhões em 2012 para R$3 bilhões no final de 2013.

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2012


Em julho de 2012 a PDG distribuiu aos seus acionistas dividendos de PDGR3 nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 08/05/2012
  • Pagamento em: 05/07/2012
  • Data ex em: 09/05/2012
  • Valor: R$0,15 por ações PDGR3

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2011


Em julho de 2011 a PDG distribuiu aos seus acionistas dividendos de PDG nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 26/04/2011
  • Pagamento em: 01/07/2011
  • Data ex em: 27/04/2011
  • Valor: R$0,17 por ações PDGR3

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2010


A PDG adquiriu a AGRE, que possui capilaridade impactante e presença marcante em São Paulo e outras regiões como no Norte e Nordeste do Brasil.

No ano de 2010 a PDG distribuiu aos seus acionistas em junho dividendos das ações PDGR3 nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 29/04/2010
  • Pagamento em: 30/06/2010
  • Data ex em: 30/04/2010
  • Valor: R$0,20 por ações PDG

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2009


Em junho deste ano a PDG distribuiu aos seus acionistas dividendos das ações PDGR3 nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 30/04/2009
  • Pagamento em: 30/06/2009
  • Data ex em: 04/05/2009
  • Valor: R$ 0,21 por ações PDGR3

 Também foram distribuídos aos acionistas Juros sobre Capital Próprio de PDG nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 23/12/2008
  • Pagamento em: 30/06/2009
  • Data ex em: 26/12/2008
  • Valor: R$0,11 por ações PDGR3

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2008


Em maio de 2008 a PDG distribuiu aos seus acionistas dividendos de PDGR3 nas seguintes condições:

  • Aprovado em: 29/04/2008
  • Pagamento em: 08/05/2008
  • Data ex em: 30/04/2008
  • Valor: R$0,11 por ações PDG

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2007


No dia 26 de janeiro a PDG realizou abertura de capital inciando na bolsa de valores com as ações PDG a um preço de R$3,26.

Com o crescimento acentuado do mercado imobiliário brasileiro, ela adquiriu algumas empresas de grande porte.

A primeira delas foi a Goldfarb, uma das principais construtoras e incorporadoras com foco no segmento econômico do país.

Posteriormente foi realizada a aquisição da CHL, uma das construtoras e incorporadoras de maior influência no Rio de Janeiro.

Desde então os investimentos em empreendimentos imobiliários por parte da PDGR3 têm sido realizados através de co-incorporação (investimento direto) ou portifólio (investimento indireto).

Os investimentos de portfólio são efetuados primariamente por meio das companhias controladas.

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2006


Em 2006 a PDG tornou-se uma unidade de negócios independente.

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2004


Em 2004 a empresa foi comprada pelo Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG), braço direito do setor de investimento a longo prazo do Banco Pactual S.A., que se tornou o principal acionista da empresa.

Nesse mesmo período a PDG passou a estar sob o comando dos diretores José Antônio Tornaghi Grabowsky e Michel Wurman.

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1998


A PDG iniciou suas atividades no dia 17 de novembro de 1998 em São Paulo capital, sob a forma de sociedade por ações de capital fechado.